Многие владельцы долей в квартирах рассуждают просто: «У меня есть выделенная комната и утвержденный судом порядок пользования — значит, я могу сдавать её хоть завтра, согласия остальных не нужно». Это опасное заблуждение, которое прямо развенчал Верховный суд РФ. Оказывается, даже судебное решение, закрепляющее за вами конкретную жилую площадь, не дает права единолично пускать квартирантов.
ВС РФ в своем определении № 1-КГ25-2-КЗ сформулировал четкую позицию: любой договор найма, заключенный одним из сособственников без письменного согласия всех остальных, является ничтожным. Причем абсолютно неважно, сдается ли изолированная комната или речь идет об абстрактной идеальной доле без стен. Аргумент суда прост — сдача внаем это не владение, а способ извлечения прибыли от пользования чужим в том числе имуществом. А право распоряжения общим имуществом (а сдача — это и есть распоряжение) должно быть единогласным.
Самое интересное, что ВС отказался рассматривать «утвержденный порядок пользования» как индульгенцию. Да, вы можете жить в своей комнате, приводить гостей, но как только возникает возмездный договор с третьим лицом, автоматически затрагиваются интересы соседей по доле. Новый жилец будет пользоваться кухней, туалетом, прихожей — местами общего пользования, где у каждого сособственника тоже есть своя доля. Без их согласия это вторжение в их законные права.
На практике это означает, что если сосед против, а вы вселили квартиранта, он вправе подать иск о выселении и признании договора недействительным. И суд встанет на его сторону, даже если ваша комната — отдельное помещение с отдельным входом (что в квартирах редкость). Единственный легальный путь — либо получить нотариально заверенное согласие всех дольщиков, либо выкупать их доли и становиться единоличным собственником. Иначе риск остаться без дохода и с судебными издержками крайне высок. Верховный суд четко дал понять: принцип «один за всех» в долевой собственности работает без исключений, когда речь идет о найме.
Анна Смирнова.
Актуальные новости в мессенджере Max.
