Покупка земельного участка для строительства собственного дома — ответственный шаг, который требует тщательной предварительной проверки. Самая распространённая ошибка — приобретение земли, на которой по закону нельзя возводить жилое здание. Чтобы избежать разочарований и финансовых потерь, необходимо до сделки выяснить два ключевых параметра: категорию земель и вид разрешённого использования (ВРИ) конкретного надела.
Законодательство России разрешает индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) только на землях двух категорий: землях населённых пунктов и землях сельскохозяйственного назначения. Важно отметить, что с 1 марта 2026 года вступят в силу существенные изменения в правилах перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. Основная суть нововведений заключается в серьёзном ужесточении процедуры: возможности сменить категорию полей и пастбищ для последующего строительства жилых посёлков или индивидуальных домов будут резко ограничены.
Однако сама по себе принадлежность к нужной категории ещё не гарантирует права на строительство. Решающее значение имеет вид разрешённого использования, который определяет, что конкретно можно делать на этом участке. Этот параметр устанавливается местными властями в соответствии с градостроительным регламентом и правилами землепользования и застройки территории.
Актуальный классификатор ВРИ утверждён Приказом Росреестра. Для строительства жилого дома подходят следующие основные виды использования:
- 2.1 — Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): классический вариант для возведения отдельно стоящего дома.
- 2.2 — Ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок): на таких землях также можно строить жилой дом.
- 13.2 — Ведение садоводства: на садовых землях допускается строительство садовых домов, которые можно признать жилыми.
Узнать ВРИ участка можно двумя простыми способами. Первый — воспользоваться Публичной кадастровой картой на сайте Росреестра. Достаточно ввести кадастровый номер или адрес участка, и в карточке объекта будет указан вид разрешённого использования. Второй, более официальный способ — заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этом документе содержится вся исчерпывающая информация об участке, включая его категорию и ВРИ.
Таким образом, перед заключением договора купли-продажи будущему домовладельцу критически важно убедиться, что выбранный участок не только находится в нужной категории, но и имеет один из разрешённых ВРИ. Игнорирование этой проверки может привести к тому, что построенный дом будет признан самовольной постройкой, а его владелец не сможет оформить на него право собственности и подключиться к необходимым коммуникациям. Несколько минут, потраченных на изучение кадастровой карты, могут сэкономить годы проблем и значительные средства.
Анна Смирнова.
