Владение квартирой на праве общей долевой собственности часто сопряжено с конфликтами. Типичная ситуация: один из сособственников решает сдать свою комнату в аренду, а другим такое соседство с посторонними людьми мешает. Долгое время правовая практика по таким спорам была неоднозначной, однако сейчас Верховный суд РФ дал чёткие разъяснения, позволяющие законно оспорить такую сдачу и защитить свои права.
Ключевым аргументом является то, что помимо закреплённых за каждым долей в виде комнат, в квартире существуют помещения общего пользования: кухня, санузел, коридор, прихожая. Согласно Жилищному кодексу, они принадлежат всем собственникам на праве общей долевой собственности. Когда один из них сдаёт свою комнату, он автоматически передаёт нанимателям право пользования этим общим имуществом. По Гражданскому кодексу, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех её участников. Следовательно, для законной сдачи комнаты в аренду собственник обязан получить предварительное письменное согласие всех остальных сособственников квартиры.
Эта позиция была подтверждена Верховным судом РФ. Суд указал, что даже если за собственником судом закреплена конкретная комната в пользование, это не отменяет необходимости согласовывать с другими владельцами вопросы, касающиеся общего имущества. Договор найма, заключённый без такого согласия, может быть признан судом недействительным, поскольку нарушает права и законные интересы остальных собственников.
Таким образом, если ваш сосед по долевой собственности сдаёт комнату без вашего согласия, у вас есть прямой путь к защите своих прав. Необходимо направить ему письменную претензию с требованием прекратить нарушение. В случае отказа следующим шагом будет обращение в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о признании договора найма недействительным. Предоставив суду доказательства отсутствия вашего согласия и ссылаясь на позицию Верховного суда, вы с высокой вероятностью добьётесь положительного решения, которое обяжет нанимателей освободить помещение и прекратит незаконное использование общего имущества.
Анна Смирнова.
