При подготовке к продаже земельного участка многие собственники фокусируются на очевидных вещах: цене, документах и поиске покупателя. Однако существует «тихий» юридический риск, способный не только сорвать сделку в самый последний момент, но и привести к ответственности продавца. Речь идет о возможном нахождении участка в границах зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), о котором владелец может попросту не знать.
Проблема вскрывается, как правило, уже на этапе регистрации перехода права в Росреестре. Если выясняется, что в договоре купли-продажи отсутствует информация об ограничениях, связанных с ЗОУИТ, регистрация будет приостановлена. Это прямое требование закона: статья 37 Земельного кодекса РФ обязывает продавца предоставить покупателю достоверные сведения обо всех известных обременениях и ограничениях в использовании земли. Сокрытие такой информации, даже по незнанию, нарушает права покупателя и делает сделку проблемной.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов и претензий, продавцу необходимо заранее провести тщательную проверку. Ключевые источники информации — это официальные государственные ресурсы. Во-первых, следует заказать полную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) непосредственно в Росреестре или через его уполномоченных представителей. Важно знать, что бесплатная краткая выписка, доступная, например, на портале «Госуслуги», данных о ЗОУИТ не содержит — нужна именно платная расширенная версия документа.
Во-вторых, актуальную и наглядную информацию можно получить на Единой цифровой платформе «Национальная система пространственных данных» (НСПД). В разделе «Градостроительная проработка онлайн» можно визуально проверить, не попадает ли участок в охранные, санитарно-защитные или иные зоны с особыми условиями.
Таким образом, простая предпродажная проверка на предмет ЗОУИТ — это не просто формальность, а необходимая мера юридической гигиены. Она защищает и продавца от судебных споров и отказа в регистрации, и покупателя — от неожиданных ограничений в использовании желанной земли. Раскрытие этой информации в договоре делает сделку прозрачной и безопасной для обеих сторон.
Анна Смирнова.
