Вы провели межевание своего участка, и геодезисты сообщили: фактические границы и площадь не совпадают с теми, что значатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Первая реакция — тревога. Это ошибка? Проблема? На самом деле, такое расхождение — не редкость и далеко не всегда критично. Важно понять, насколько оно велико и укладывается ли в законные рамки.
Законные «погрешности»: когда расхождение — это норма
Главный вопрос: насколько площадь изменилась? По разъяснениям Росреестра, есть два сценария, при которых расхождение признается допустимым:
- Ориентир на местные правила: Если для вашего населенного пункта действуют Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), то диапазон допуска — это минимальный размер участка, установленный этими правилами для вашей территориальной зоны и вида использования (например, для ИЖС, ЛПХ, садоводства). Если ваша фактическая площадь отличается от кадастровой в пределах этого минимума — нарушений нет.
- Общее правило 10%: Если ПЗЗ для вашей ситуации не действуют или не устанавливают таких параметров, то действует универсальная норма. Допустимым считается отклонение до 10% от площади, указанной в ЕГРН. Например, если в документах у вас 10 соток, а межевание показало 10,9 соток, — это укладывается в норму.
Что делать дальше? Два алгоритма действий
В зависимости от масштаба расхождения, ваши дальнейшие шаги будут кардинально разными.
Сценарий 1: Расхождение в пределах нормы (легкий путь).
Если факты уложились в минимальный размер по ПЗЗ или в те самые 10%, можно выдохнуть. Вам нужно:
- Убедиться, что все соседи согласовали границы.
- Обратиться в Росреестр с межевым планом, и новые, уточненные сведения о площади участка будут внесены в ЕГРН. Это стандартная процедура уточнения границ. Никаких дополнительных разрешений или оплат за «лишние» метры не потребуется.
Сценарий 2: Расхождение превышает допустимые пределы.
Если фактическая площадь оказалась больше допустимого порога (например, на 15% или 2-3 сотки), возникает «прирезок» — излишек, который нужно узаконить.
- Оформление прав на излишек: Для этого необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением о перераспределении земель. Если этот кусок никому не принадлежит (не состоит на кадастровом учете и не является муниципальной землей с особым статусом), его можно выкупить или арендовать. Процедура регламентирована законом и не является автоматической.
- Отказ от использования излишка: Если вы не хотите заниматься оформлением, можно отказаться от лишней площади. В этом случае кадастровый инженер должен скорректировать границы по межеванию так, чтобы они укладывались в законный «коридор». Фактически, вы «отрежете» лишнее и узаконите только ту часть, на которую имеете бесспорное право.
Расхождение площади при межевании — не катастрофа, а повод внимательно изучить ситуацию. Определите размер отклонения, проверьте местные ПЗЗ и действуйте по алгоритму. В большинстве случаев, когда «прибавка» невелика, вопрос решается простым обновлением сведений в реестре.
Анна Смирнова.
