Практически каждый договор найма жилья содержит пункт о досрочном расторжении. Однако в большинстве из них кроется одна и та же роковая ошибка, которая может лишить собственника возможности быстро и без суда решить проблему с недобросовестными жильцами.
Ситуация проявляется в полной мере, когда собственник решает выселить нанимателей до истечения срока договора, а те отказываются съезжать и готовы отстаивать свои права в суде. Стандартная процедура кажется простой: отправить письменное уведомление с требованием освободить помещение. Но именно здесь и таится главная юридическая ловушка.
В чем заключается критическая ошибка?
По закону (ст. 687 ГК РФ) досрочное расторжение договора найма по инициативе арендодателя возможно только через суд и лишь в случае существенных нарушений со стороны квартиранта.
Чтобы избежать длительного судебного разбирательства, собственнику необходимо использовать другой механизм — односторонний отказ от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Но это право не предоставляется арендодателю автоматически по закону — его нужно прямо и безоговорочно прописать в тексте договора.
Неправильная формулировка, которая встречается повсеместно:
- «Наймодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор…»
Правильная формулировка, которая дает реальную силу:
- «Наймодатель вправе отказаться от договора найма в одностороннем порядке… направив нанимателю соответствующее уведомление.»
Разница кажется незначительной лишь на первый взгляд. На практике суд может признать процедуру выселения по простому уведомлению незаконной, если в договоре использовано слово «расторгнуть», так как расторжение требует судебного решения. Правильная формулировка с «отказом» позволяет действовать быстро и в рамках закона, просто уведомив вторую сторону.
Таким образом, от одной строчки в договоре зависит, сможете ли вы вернуть свою квартиру за несколько дней или будете месяцами бороться за это в суде.
Анна Смирнова.
