Проведение ремонта общего имущества в многоквартирном доме требует чёткого понимания, к какому типу относятся планируемые работы — к текущему или капитальному. От этого различия напрямую зависят порядок принятия решений, источник финансирования и возможности жильцов обязать управляющую организацию выполнить работы. Основным документом, которым руководствуются для такого разграничения, являются «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».
Текущий ремонт — это систематическая и своевременная работа по предупреждению износа конструкций, отделки и инженерных систем. Согласно закону, управляющая организация обязана проводить его по мере необходимости в рамках утверждённой сметы, финансируемой за счёт ежемесячных платежей собственников на содержание общего имущества. К таким работам, согласно Правилам, относятся, например, герметизация межпанельных стыков, заделка трещин и восстановление лепнины на фасаде, замена отдельных участков обшивки стен, косметический ремонт и покраска фасадов. Если жильцы докажут, что конкретная работа входит в перечень текущего ремонта, они могут обязать УК выполнить её без дополнительных сборов.
Капитальный ремонт — это комплексное восстановление и замена изношенных элементов для продления срока службы здания в целом. Его проведение требует отдельного решения общего собрания собственников, которое утверждает перечень работ, сроки и смету. Источником финансирования чаще всего являются либо специальные взносы собственников, перечисляемые на счёт регионального Фонда капитального ремонта, либо средства, собранные на отдельный счёт дома. К капитальному ремонту относятся масштабные работы, такие как утепление всего фасада здания, замена системы холодного или горячего водоснабжения, ремонт лифтового оборудования и фундамента. Если такие работы не входят в региональную программу капремонта, оплачивать их будут собственники.
Таким образом, ключом к решению многих споров с управляющей компанией является точная квалификация предстоящих работ. Например, покраска фасада — это текущий ремонт, который УК обязана провести в рамках действующих платежей. А комплексное утепление фасада — это уже капитальный ремонт, требующий отдельного решения собрания и финансирования. Если УК пытается вынести расходы на явно текущие работы в качестве дополнительных сборов, собственники вправе оспорить это, ссылаясь на Правила технической эксплуатации и судебную практику, признающую их основным ориентиром для разграничения.
Анна Смирнова.
