Владение имуществом на праве общей долевой собственности накладывает на участников особые обязательства. Если один из сособственников решает продать свою долю постороннему человеку, закон требует сперва предложить выкупить её другим совладельцам. Это правило — преимущественное право покупки — закреплено в статье 250 Гражданского кодекса РФ и призвано защитить интересы тех, кто уже владеет частью квартиры или дома.
Преимущественное право срабатывает следующим образом. Продавец обязан письменно уведомить всех остальных сособственников о намерении продать долю, указав цену и условия. Если в течение месяца они не ответят или откажутся, продавец вправе продать долю любому третьему лицу, но ровно за ту цену, которую назвал сособственникам. Изменить её в сторону уменьшения после отказа уже нельзя.
Однако из этого правила есть два важных исключения, когда обязанность предлагать выкуп не возникает. Первое — если доля продаётся одному из сособственников, который уже владеет частью этого же имущества. Внутренняя сделка между совладельцами не требует соблюдения процедуры преимущественного выкупа. Второе и самое популярное исключение — дарение. Если гражданин не продаёт, а дарит свою долю третьему лицу, преимущественное право покупки не применяется, и согласие остальных собственников не требуется.
Это различие часто используют на практике. Например, чтобы «обойти» соседей и передать долю нужному человеку, стороны могут оформить не договор купли-продажи, а договор дарения. Однако важно помнить, что такая схема должна быть именно безвозмездной. Если за ней скрывается реальная сделка купли-продажи с передачей денег, она может быть оспорена в суде. Поэтому выбор правовой формы сделки — это не просто формальность, а существенное условие, от которого зависят права всех участников долевой собственности.
Анна Смирнова
