В сделках с недвижимостью существует эффективный законный способ минимизировать или полностью избавиться от налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Он становится доступен, когда собственник продаёт одну квартиру и сразу же покупает другую, не дожидаясь истечения минимального срока владения. Этот механизм называется взаимозачетом налоговых вычетов и позволяет объединить преимущества двух льгот в одной налоговой декларации.
Ситуация особенно актуальна для тех, кто продаёт унаследованную квартиру, которой владел менее трёх лет, и одновременно улучшает свои жилищные условия. По общему правилу, с дохода от такой продажи необходимо заплатить 13% НДФЛ. Однако налог можно значительно сократить, применив вычет: либо в фиксированной сумме 1 миллион рублей, либо — что часто выгоднее — в размере документально подтверждённых расходов наследодателя на покупку этой квартиры.
Но главный финансовый «ключ» скрыт в праве на другой вычет — имущественный налоговый вычет при покупке жилья. Он предоставляется каждому гражданину один раз в жизни в размере до 2 миллионов рублей. Если это право не было использовано ранее, его можно применить не только для возврата налога с зарплаты, но и для зачёта против НДФЛ, начисленного при продаже другого объекта.
Критически важные условия для успешного взаимозачета:
- Сделки купли и продажи должны быть совершены в пределах одного календарного года. Именно факт покупки жилья в том же году, когда продана старая квартира, даёт право объединить вычеты в одной декларации.
- Право на вычет при покупке не должно быть исчерпано. Это ваш «разовый козырь», который можно применить единожды.
- Подтверждающие документы должны быть в порядке. Особенно это касается возможности учесть расходы наследодателя — для этого нужны оригиналы договора купли-продажи, платёжных поручений и иных бумаг, подтверждающих сумму его затрат.
Таким образом, грамотное планирование и одновременное совершение двух сделок открывает путь к существенной налоговой оптимизации. Вместо того чтобы платить государству сотни тысяч рублей, можно реинвестировать эти средства в новое жильё, воспользовавшись предоставленными законом льготами. Этот механизм делает сделку по обмену квартиры финансово более выгодной и предсказуемой.
Анна Смирнова.
