Многие владельцы жилья, сдающие его в аренду, уверены, что механизм выселения квартирантов прост и находится полностью под их контролем. Распространено мнение, что достаточно уведомить жильцов, как того требует стандартный договор, и вопрос будет решён. Однако на практике при попытке досрочно вернуть квартиру собственника часто ждёт жёсткое столкновение с законом, и без обращения в суд обойтись не удаётся. Причины кроются в тонкостях законодательства, которые надёжно защищают права нанимателей.
Ключевым фактором является тип договора. Закон проводит чёткую границу между краткосрочной и долгосрочной арендой. Особое социальное значение имеет именно долгосрочный наём жилья (от одного года до пяти лет), так как он напрямую связан с реализацией конституционного права граждан на жилище. В связи с этим расторгнуть такой договор по одностороннему желанию наймодателя невозможно — закон не предусматривает внесудебный порядок. Требование собственника освободить квартиру до истечения срока, указанного в долгосрочном договоре, будет признано незаконным, и наниматель через суд сможет отстоять своё право проживать в ней до окончания действия соглашения.
Судебная практика знает немало случаев, когда собственники проигрывали подобные споры. Яркий пример — ситуация, когда в договоре найма не был указан конкретный срок. В таком случае, согласно Жилищному кодексу, он автоматически считается заключённым на максимальный срок — пять лет. Суд отказал собственнику в выселении, поскольку отсутствие в договоре срока лишь усилило правовую позицию нанимателя, а внесудебный порядок расторжения длительного договора законом не предусмотрен. Таким образом, формальная ошибка в оформлении документа привела к тому, что арендатор получил право пользоваться жильём на весь пятилетний период.
Это означает, что для собственника критически важно правильно оформлять договор и чётко понимать его последствия. Простое уведомление работает лишь в рамках краткосрочных соглашений (менее года). Во всех остальных случаях, особенно при досрочном расторжении долгосрочного договора, единственным законным способом вернуть своё имущество остаётся обращение в суд с предоставлением веских оснований, предусмотренных законом, таких как систематическая неуплата аренды или порча имущества. Уверенность в обратном может привести к длительным судебным разбирательствам и невозможности оперативно распорядиться своей собственностью.
Анна Смирнова.
