Даже являясь полноправным владельцем жилья, собственник может столкнуться с ситуацией, когда выселить некоторых жильцов по своей воле оказывается невозможным. Закон предоставляет ряду категорий граждан сильную защиту от утраты жилья, и суды строго соблюдают эти гарантии. Вот основные группы жильцов, чьё выселение практически нереализуемо.
1. Несовершеннолетние дети, прописанные в квартире.
Выписка ребёнка, особенно в возрасте до 14 лет, — крайне сложная процедура. Суды исходят из приоритета защиты прав несовершеннолетнего. Если ребёнок зарегистрирован в квартире по месту жительства, выселить его до достижения совершеннолетия практически невозможно, так как это лишит его законного права на жилище. Для этого потребуется не просто согласие органов опеки, а предоставление ребёнку равноценного или лучшего жилого помещения.
2. Лица с правом пожизненного проживания.
К этой категории относятся:
- Те, кто отказался от приватизации в пользу других членов семьи. За такой отказ закон предоставляет им бессрочное право пользования жилым помещением.
- Лица, вселённые по ордеру в кооперативную квартиру до её приватизации. Они также приобретают пожизненное право проживания, которое сохраняется при смене собственника.
Выселить таких жильцов можно только по их добровольному решению либо в исключительных случаях через суд, если будет доказано, что они систематически нарушают права соседей или разрушают жильё.
3. Получатель завещательного отказа.
Если в завещании умершего собственника указано, что конкретное лицо (легатарий) имеет право пользоваться квартирой (например, пожизненно или на определённый срок), это право носит обременяющий характер. Оно сохраняется при любой последующей продаже, дарении или наследовании этой квартиры. Новый собственник обязан соблюдать условия завещательного отказа.
4. Наниматели и пользователи по действующему договору.
Пока срок договора найма или безвозмездного пользования жилым помещением не истёк, выселить жильца нельзя. Более того, при продаже квартиры все права и обязанности по действующему договору автоматически переходят к новому собственнику (ст. 675, 700 ГК РФ). Новый владелец становится наймодателем и не может расторгнуть договор в одностороннем порядке до его окончания, если иное не предусмотрено самим соглашением.
Таким образом, при покупке или владении жильём крайне важно проверять не только юридическую чистоту, но и наличие подобных «невыселяемых» жильцов, чьи права могут существенно ограничивать возможности распоряжения недвижимостью.
Анна Смирнова.
